找房周期缩短、租住时长增长，自如突破疫后长租市场增长困局

近期，长租公寓企业爆雷事件频出，引发各界关注。分析人士认为，从长远发展角度来看，爆雷是行业进行自我净化的正常阶段，通过淘汰存在经营不规范、资金链有安全隐患等问题的长租公寓企业以及“借长租公寓之壳，行资金盘游戏之实”的搅局者，益于完成行业优胜劣汰进化；从短期内来看，爆雷乱象则对行业口碑造成不良影响。

长租公寓行业两极化发展格局正在全面加速形成，与爆雷企业不同的是，也有部分长租企业，反而在疫情、市场环境低迷等多重不利因素冲击下，展现出愈来愈强之势。这其中，头部企业自如正在以最直观的市场数据快速挽回长租企业的信心和行业信用。

据悉，今年9月自如入住率已近90%，在疫情影响下，已逐步恢复往日水平。同时，2020年，自如租客平均找房周期仅为17.2天，租客平均租住时长达到293天。此外，自如租客在今年平均7天找到家，业主则从了解到委托自如进行房屋托管平均用时仅为9.4天。

为何一边是多家企业“雷声不断”，另一边“自如们”却能够加速前进？这背后，是长租企业完全不同的经营模式与市场目标，精耕者们正引领着行业市场的正确前进方向。

创新不止：颠覆传统模式，升级租住体验

长租公寓模式的诞生，对于租住市场经济而言，毋庸置疑是一种颠覆性变革和进阶，同时更是让亿万长租消费者成为核心受益者。

在长租公寓模式出现之前，我国住房租赁市场长期以个人房东直租、中介出租模式为主，而这两大传统模式中普遍存在“三大错配”难题，即产品错配、服务错配、品质错配，长租公寓成为解决这一“顽疾”的绝佳“良药”。2011年，以国内房地产中介巨头链家集团的内部创业项目自如的上线为关键标志，正式开启中国住房租赁市场的品质化、线上化新时代。

以自如为例，在产品端，长租公寓推出了分租、整租、集中式公寓、业主直租等多元化的租住产品，满足年轻人的品质化租住需求；在服务端，自如充分发挥专业的精细化运营能力，推出管家、保洁、搬家、家修等各类租期服务，提升用户租住体验。

而头部长租公寓更是通过互联网模式和技术不断为租房流程加码提速。早在2015年，自如就已完成电子合同的全面落地，实现了找房、约看、签约、交租金、预约生活服务、办理退换租的全闭环。

2019年底，自如则进一步提升了VR看房、视频看房、地图找房、智能推荐等线上技术，这一升级不仅缩短了租客的找房周期，也让自如在年初疫情期间凭借“0接触”模式大幅提升租住安全保障，保证日常业务的顺利开展，并为疫情常态化后长租经济的提振，自如入住率恢复至近90%打下坚实基础。

值得一提的是，长租公寓的规模化管理和运营能力，也使其成为社区治理、疫情管控的重要抓手。疫情期间，仅自如一家的管家团队就在全国9个城市志愿服务953个街道、9235个社区，对接1205个派出所，4196个警务站，并投入抗疫费用近4亿元，推出多重保障举措助力返程租客顺利入住。

业内普遍认为，突发疫情再次证明了长租公寓模式的优势所在，同时也成为检验长租公寓企业的一把“双刃剑”，既印证了运营稳健的深耕企业的硬实力，也加速了浑水摸鱼企业的出局。

惠及民生：保障资金安全，减轻经济压力

目前，采取“高收低租”“长收短付”等非正常运营模式以及“租金贷”比例过高的长租公寓企业已成为“爆雷重灾区”，而租金贷隐患也早已引发监管部门的注意并加强管制。

2019年12月，住建部、国家发改委等六部门联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中明确规定住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

据记者了解，目前市场中大部分长租企业仍存在租金贷比例过高的问题，仅少数头部企业符合政策要求，这其中又以自如为最低，其租金贷使用比例低于20%，仅为11%左右。

另外，自如在技术研发、产品升级等方面的投入也在不断加码，并最大限度地回馈租客和业主，推出一系列福利活动。据悉，仅7月通过“亿元补贴”活动，自如就为租客累计减免租金超过1.2亿元。低风险、高实惠成为自如实现租客高入住率、租住时长持续提升以及获得业主高信赖度的重要砝码。

业内人士表示，“爆雷潮”只是长租市场格局中的一隅，在分析行业现状和趋势时，应更多关注那些专注于长租产品与服务提升、不断增强自身运营能力的实力企业，它们所获得的发展空间正在持续放大，成为行业未来走向的核心标准。

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