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公寓行业价值被严重低估如何发掘新的利润增长点

来源：宜家居家装网时间：2019年08月13日 14:54

摘要1：用安心住系统帮助公寓发掘新的利润增长点

最近有个概念很火：价值洼地。通俗讲就是在当前的时间点，潜力被低估的地方。套用到房地产，相对于房屋买卖、商业区用地、酒店、孵化器等较为成熟的房地产相关领域，公寓行业正处于价值洼地。

公寓的短期波动与长期展望

公寓经历爆发式的增长期后，进入调整阵痛期。2018年后，租金差薄如纸，暴雷频发，产品同质化成为困扰公寓发展的三大病灶，也成为公寓进一步发展的契机：规范的市场环境会减少”劣币驱逐良币“现象的发生，真正在做公寓生意的伙伴们得到了更好的发展空间。

华菁证券研究所的报告显示，公寓行业的租金GMV（成交总额）2017年10201亿、2022年22695亿， 2027年49781亿。

艾瑞咨询《中国长租服务行业研究报告》显示，中国的长租公寓行业与美国等城市化充足的发达国家相比，在房产交易中的租房规模占比、房屋租赁比例（中：美=18%：37%）、租金回报率（中：美=1.5%：5%）以及长租服务体系的成熟化等多种维度上，仍有较大差距。

长远看，公寓虽然资金周转慢，但它贵在稳定、杠杆低，财务模型更健康。想要做好公寓，需要经营者更精细化地耕耘，不要被眼前的短期波动迷惑，盯紧公寓行业的利润增长点，充分放大、利用。

公寓的利润来源

传统的公寓利润来自两个维度，其一，越来越薄的租金差；其二，装修差价，但有于在装修材料、施工、过程管理、金融工具上需要很强的管控，中小公寓不易操作。

公寓新的盈利点开始聚焦于：1流程管控，2租客服务，3经营核算，4金融资源对接。想挖掘这些利润点，必须得靠管理系统，精细、统一、全面的公寓管理系统，即“新生代的公寓智能化管理平台”。

新生代公寓智能化管理平台

公寓需要的是在成本允许下尽量大而全的解决方案。因此”新生代公寓智能化管理平台“除了必须具备完善的在线经营管理功能模块外，还必须具备用户成功、安全稳定、高集成轻应用以及开放性等特点。云丁背靠行业领先的公寓智能管理硬件供应商优势，推出了“新生代公寓智能化管理平台”产品“安心住”，通过严格的流程管理控制、赋能组后服务体系、科学经营核算及金融对接，挖掘公寓新的利润来源

严格的流程管控系统：包括签约在线化、支付在线化、软硬件一体化、流程标准化。

签约在线化：杜绝线下签约的可能存在的过度承诺、真假合同、帐期挪用、新租改转租等问题；并且通过支付宝这样的工具联动，实现实名认证、人脸识别，打通人证合一，满足公安系统的的安全要求；

支付在线化：一方面租客可自行使用信用卡、花呗等信用系统的分期功能；另一方面统一的支付入口，公寓账目管理清晰，告别以往混乱的账目核对工作，提升工作效率；同时也有效杜绝业务人员经手资金可能存在的挪帐期、隐瞒营销、隐瞒定金等中饱私囊的行为；

软硬件一体化：统一端口调用，不论使用还是管理，都更直接、简单、方便，且更加稳定；

流程标准化：通过标准化、完善的流程管控，解决跑冒滴漏的问题，解决人工效率低下的问题

赋能租后服务体系：保洁、维修、投诉等租后服务体系全面在线化管理。

服务是长租公寓中长期重要的竞争力所在，服务质量关系到租客满意度及续签率。重庆某公寓租后服务口碑好，续租率和用户转介绍率之和高达57%。每次退租的损失包括再招租的空置期成本，购买流量的成本，和出房业务提成，续租节省大量隐性成本。

租客通过轻应用，在线报修和投诉，系统自动判定工单，安排管家或维修人员上门。公寓管理者在系统中可随时查看工单进展和租客评价，全面了解租后服务状态，当遇到投诉率较高或维修工单较多的房源时，能及时跟进，做出有效的管理动作，如安抚租客、处罚/更换管家、督促维修上门等，提升租客满意度。

科学的经营核算：避免现金流风险、减少财务人员投入，辅助精确的经营决策，对外呈现通用规范。

避免现金流风险：以系统数据为依据，通过标准的财务核算逻辑，做出准确的现金流分析和预测。针对金融贷款、过年、收房等风险场景的财务模型，方便公寓判断资金风险，合理做出资金规划。

减少财务人员投入：统一的收款路径，系统收款并呈现账单，租客、管家和财务间不再需要重复多次的对账沟通。一方面节省大量人力和时间，同时也避免争端及租客的不满情绪。毕竟租客不愿被打扰。

精确的经营核算：核算每间房每天的利润情况，实现性强、准确度高，将收房、装修、买流量、服务等各项业务，都给予准确的经营指标指导，辅助管理者决策。

呈现通用规范：以标准规范的财务准则为基础的核算框架，便于金融机构理解和信任公寓的业务及财务数据，促进金融机构与公寓交流、互信。在行业时机成熟的时候达成合作。此功能完美服务于金融资源对接。

金融资源对接：如上段。

但这样的管理管工具依然不能称之为“新生代公寓智能管理平台”，因为它缺少灵魂：用户成功，共赢思维。

安心住：云丁的用户成功解决方案

业内很多人都说做系统很累、很难，很奇怪为什么云丁要自己做系统、做平台。云丁安心住负责人罗璞先生举了3个例子：

A 云丁18年上线了一个新品——插座电表。通过更换每个房间内所有的墙面插座，实现每个房间的用电管理，可避免改线操作。但市面上的管理系统都无法对接这款产品，因为那些系统底层默认每个房间只能有1个电表，不可以多。很多公寓想用这款产品，却因此放弃了。

B 云丁智能门锁在租期管理上，可以实现租期到期后自动冻结租客密码。租客缴纳房租后，系统自动解冻。可某个第三方系统，只能实现租期到期冻结，不能实现续租后解冻，必须公寓管家登录系统手动操作。很多公寓给我们反馈，我们追着系统方对接开发，但时至今日依然没有实现。

C 云丁客服经常会接到公寓和租客投诉，充了电费的电表不通电。经核查，大都是因为对接的第三方系统出现不明原因的延迟所致。

罗璞表示，公寓对平台系统还有很多诉求，但是行业现阶段都没有实现。那么云丁为什么不去满足他们呢？所以云丁怀揣帮助公寓用户成功的初衷，尝试着开发了这样一套“公寓资产管理服务整体解决方案”产品：安心住。

并且，云丁做这种产品也有着天然的壁垒优势。

云丁“公寓资产管理服务整体解决方案”的优势

Ⅰ业内首个软硬件一体化平台，系统更稳定、功能更全面、管控更有力。

安心住实现了从智能硬件到管理服务到运营赋能一体化体验。

软硬件深度打通，硬件与系统一体同心，兼容性和数据通路有先决优势。管理指令实时传达、系统深度协同、软硬件能力充分发挥，如前文所述的插座电表系统不支持、自助续租功能开发慢、跨系统电表充电延期等问题天然可规避。在硬件管理中每一个新功能，可以直接在系统中呈现，免去系统对接开发延期。发生故障时，不论是硬件还是系统，一站式排查，规避了对方对接导致的踢皮球现象。

Ⅱ覆盖全国的专业服务支持系统

云丁的服务体系通过呼叫中心、安装交付、培训认证和工程项目管理四个模块，实现724小时全时段、覆盖全国的服务支持。

呼叫中心全年无休，包括400电话、微信、网站等渠道快速响应，可提供疑难解答、技术支持、售前售后咨询、服务工单派发等工作；安装交付服务拥有覆盖全国150+城市和地区，超过800人的团队，可实现预约安装次日达，紧急故障2小时上门。培训认证体系，通过专业培训+实操演练+考核达标上岗机制，保障每一个交付服务人员的专业性。

Ⅲ开放对接，平台共荣

开放接口，为供应链上的每种品类每个产品，包括但不限于智能产品、网络、家电、家具、金融、服务、托管等提供开放性对接通道。云丁坚持认为独乐乐不若众乐乐，营造更大舞台，促进公寓行业整体向前是真正有价值有意义的事。

不要零和、要做共赢：卖产品容易，做用户成功难

用户成功也叫客户成功。做客户成功，不但要满足客户在产品功能上的需求，还要协助用户达成其预期的效果。前文提到企业需要的解决方案是大而全且专。所以云丁安心住，在产品功能的广度与深度2个维度提供更专业的功能模块；在协助用户方面以1v1顾问式服务，与用户共同成长。

产品广度上，安心住提供一站式服务：仅需一个平台，实现公寓租住全流程管理，告别多系统并行的烦恼。

很多公寓会同时使用2个以上的管理系统，可能是硬件管理系统、业务CRM系统，也可能包括财务ERP系统、流量平台接口，以及金融对接工具等。多个系统、多线程，必然导致各种信息不共通的数据孤岛效应，浪费的是效率，失去的是利润空间。

产品深度上，安心住的公寓财务管理逻辑更清晰。

公寓管理者通过平台可实现日常收款与催缴，清晰明了的全流程财务报表及大数据分析报表，辅助经营决策；在公寓的财务报表中，可实现权责发生制与收付实现制双输出，流水凭证专属且唯一，全方位实现在线化资金结算；对租客而言，退转换续通过轻应用即可快速办理，发生的费用明细随时可查，自助管理更符合新生代租客诉求。

全程顾问式服务，一路相伴、共同成长

熟练掌握管理系统需要消耗学习成本，包括时间精力、人力财力。这个过程系统方一般都会承诺协助，但实际情况是当公寓用户比较少的时候，系统方代劳是帮得过来的，但当用户数量增多后，系统方代劳就变得不再现实：忙不过来。这种情况在业内很常见，比如收取年费的系统售卖方式，天然决定业务员在开发客户、录入房源时非常积极，而成交后的帮教往往变得杳无音讯。

因此云丁安心住摒弃年费模式，建立公寓经营的培训交流机制，通过系统化的培训体系，全流程的支持服务，帮助公寓客户梳理现有业务流程，提前规避规模化发展遇到的各种风险。这些工作包括前期导入阶段点对点培训与指导，使用过程中实时在线答疑，后期的运营服务和经营管理赋能等，最终协助公寓实现经营管理的数字化转型，让公寓从经营管理中攫取更多利润。

目的只有一个：用户成功。

道理也很简单：用户不会用安心住系统，怎么享受系统带来的价值呢？

关于云丁智能

云丁智能，租住智能管理整体解决方案产品和服务提供商。自成立以来持续深耕租住空间智能管理领域，致力于打造涵盖「智能硬件+SaaS软件+服务交付」的全流程闭环化的整体解决方案，深度服务90%地产/品牌公寓客户。

云丁旗下智能硬件涵盖智能门锁、智能电表、智能水表等产品系列，以及基于硬件的设备管理系统。2019年，云丁推出公寓资产管理服务整体解决方案产品“安心住”，以软硬一体、一站式全流程管理、更专业的财务核算及全运营流程支撑体系等特点，引起业内关注，截至目前已布局全国逾20万房源。

目前，云丁已完成全国150+城市和地区覆盖，交付团队800余人，7×24h在线客服响应。3小时极速上门承诺。截至2019年6月，云丁有300万智能设备同时在线运行，为8000家公寓、500万租客提供着安全稳定的服务。