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湖南怀化：创新存量土地盘活利用方式，支持已出让未开发的土地依法转让

来源：宜家居家装网时间：2024年07月24日 10:51

7月22日至8月22日，湖南省怀化市住房和城乡建设局就《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（征求意见稿）向社会征求意见。意见稿涉及购房信贷政策、公积政策等。

扩大住房消费：贷款买商品住房均执行首套信贷政策，实行购房补贴

文件提出，支持刚性需求、改善型需求购房。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）购买商品住房采用贷款方式的，各银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。鼓励房企开展购房优惠，支持企事业等单位团购商品房，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围。

同时，放宽信用微瑕次数限制。对具备偿还能力且有还贷保证、逾期已结清的申请人，鼓励各商业银行提高对信用报告逾期次数宽容度。

怀化市还将加大公积金支持力度。具体而言，提高住房公积金租房月提取最高限额，鼓励住房租赁消费。支持公积金缴存余额支付首付。连续正常缴存且首次使用住房公积金的缴存人，申请住房公积金贷款购买新建商品房的，可使用住房公积金账户余额支付购房首付款。

购买商品住房的，借款人结清住房公积金贷款后，符合再次申办贷款条件的，取消6个月贷款等待期，即申请即办理。离异夫妻双方婚姻存续期间已在中心业务信息系统中有过住房公积金使用记录，离异双方符合再次申办贷款条件的，取消6个月贷款等待期，即申请即办理。

优化住房公积金贷款政策。推进商业银行住房按揭贷款转住房公积金贷款，支持将商业银行的存量住房按揭贷款转为住房公积金贷款。

文件还要求，降低商品房交易成本，实行购房补贴政策。由受益财政对购买新建商品房实施购房补贴。凡于2023年12月29日至2025年6月30日购房缴纳契税所缴契税税率为1%的，按所缴契税对购房人予以全额补贴：所缴契税税率为1.5%的，按所缴契税的2/3对购房人予以补贴；所缴契税税率为2%以上（含2%）的，按所缴契税的50%对购房人予以补贴。以上购房补贴，按年分期拨付，每年补贴1/3，于购房次年分3年到位。在缴纳契税时，由税务部门归集汇总。购房补贴按照“谁受益、谁负担”的原则，补贴资金由契税入库同级财政负担。

增加购房奖补政策，在2023年12月29日至2024年12月25日购买首套新建商品房的：博士生奖励3万元、硕士生奖励2万元，生育三孩家庭补偿奖励10个平方米面积，费用由各县市区财政承担。

支持购房户子女就学。凡购买商品房的，凭预告登记证明或不动产证，在房产所在地周边义务教育学校对应年级有空余学位的情况下办理入学（转学）。

加大房企贷款支持力度：支持经营性物业贷款

文件显示，建立房地产融资协调机制。动态确定可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，应推尽推，应贷尽贷。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够维持的项目，金融机构不得盲目抽贷、断贷、压贷，可适当展期。

同时，鼓励支持现有房企自持现有库存房源转型为房地产租赁公司，作为中长期租赁住房，金融机构给予按揭贷款或企业流动经营性贷款支持。

支持经营性物业贷款。房地产企业可利用自营的商业性房地产，向商业银行申请经营性物业贷款，可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等。

强化财税支持

财政支持政策方面，城市基础设施配套费等报建规费放宽缴费时限，办理施工许可证前缴纳30%，办理预售许可证时缴纳30%，竣工备案前全部缴清。城市基础设施配套费纳入年度预算，专项用于商品房小区周边基础配套设施建设，专款专用。

适时调整相关税费政策。房屋契税税率依法适时下调。适度下调土地增值税预征率。合理确定个人转让住房个人所得税核定征税率，对“个人转让住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额”实行核定征税的，由所在地税务机关根据本地实际，可在规定的1%内适度调低个人所得税核定征收率。

同时，合理优化企业税收缴纳方式。对不计容的地下车位、人防工程等在土地出让金分摊时，可不计算金额。

创新存量土地盘活利用方式

支持企业优化开发。对已出让尚未建设的房地产用地，允许按规定转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力，并向社会公开公示的前提下，经批准可进行规划修改，签订补充协议，需补缴土地出让价款的应予以缴纳。

合理免除因自然灾害、疫情导致超期未开发的违约责任。确因自然灾害、疫情等不可抗力导致无法按合同约定开竣工的，依法不予追究违约责任。2020年2月5日至2023年1月8日期间，受疫情影响未能按期交地、动工、竣工的，可不计入违约期，免除相应的违约责任。

推动限期消除继续开发障碍。严格履行国有建设用地出让合同约定的义务，对于政府（包括政府所属部门及所属企业）的原因导致不具备开发利用条件的地块，要限期消除开发障碍，保障开发建设必需的基础设施配套和通平条件。经政府与企业协商一致，开发障碍未消除前，对企业不计算开竣工违约期；开发障碍消除后，报市、县人民政府批准签订补充协议，重新约定动工开发日期和土地使用年限；因政府原因造成企业延期缴款产生的违约金和利息不予追缴。

规范分割宗地开发或转让。鼓励企业充分合理开发利用土地，做到“地尽其用”。对于因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地，在符合规划的前提下，经市、县人民政府批准后，可以交多少钱，给多少地，办多少证分割宗地；对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用或与市、县政府协商收回或置换，经政府批准后签订补充协议。

适当放宽分期开发和价款缴纳时间。支持商住用地分期开发，已挂牌成交宗地，根据规划设计明确可以分期开发建设的，前期开发建设地块需缴纳100%土地出让价款，未开发地块可缴纳20%土地出让价款，但应承诺补齐土地出让价款缴纳时限和开工时间并签订补充协议，最迟应在合同签订之日起两年内缴清，约定期限内不计取违约金；如未能如期开发建设，则收回未开发地块，20%土地出让价款不予退回。经规划批准，住宅与商业占比可以调度、可以转换，在原指标50%幅度内调整不再补缴土地出让价款。

创新存量土地盘活利用方式。支持已出让未开发的土地依法转让，对未完成开发投资总额25%以上的出让商住用地，探索实行预告登记转让制度。转让双方持《转让协议》向市不动产登记中心提出转让预告登记，待土地完成开发投资总额的25%以上后再依程序办理转让手续。推进“带押过户”业务跨银行业金融机构可办，覆盖房地产用地等各类不动产。新出让地块与相邻出让地块因规划需要合宗开发的，可将新出让地块与原出让土地出让使用年限调整一致。提倡土地使用权人利用闲置土地临时开发，提升土地利用效率。

加大去库存力度：鼓励国企收购库存现房

文件提出，鼓励国有公司收购现有库存现房。按“以需定购”原则，支持收购房地产企业已建成的存量商品房用作配售型、配租型保障性住房及安置用房。

实行征收拆迁“房票”安置制度。实行“房票”安置制度。选择“房票”安置制度的县市区，应当建立“房票”兑付资金的筹措、监管、兑付准备金制度，确保按期兑付“房票”资金，控制“房票”逾期兑付风险。

鼓励房地产企业接收房票，购房人持房票购房网签后，其使用的房票按支付节点核算可兑付资金，经住建部门核算认定后，视同相应资金已存入预售资金监管账户。参与使用房票的房地产企业，允许其用持有的未兑付房票，优先结算后用于支付新竞得的经营性房地产项目的土地出让价款。

优化地下停车位成本和管理，促进停车位销售去库存。化解地下车库（位）库存。各县市区可以根据实际，自行制定住宅小区地下车库（位）确权登记办法。地下车位办理不动产登记，契税可参照本通知关于购房补贴政策实施补贴；除单独销售的地下车位外，其它与商品房配套销售的地下车位（库）不再收取物业维修基金，其维修管理纳入地上对应建筑物一并管理；将地下车库（位）纳入商品房销售管理，积极促进住宅小区地下车库（位）的销售。办理不动产登记后的车库（位）可依法转让、出租、赠与、抵押。

调整优化商住开发项目车位政策。可结合不同区位、不同开发产品，调整优化项目停车位规划配比。商品住房项目可销售的产权车位可与商品住房同步办理商品房预售许可，并同步公示车位销售价格、销售方案。

促进非住宅商品房租售。对已出让尚未建设的非住宅商品房用地、已开发建设但未售的空置商业项目、已开发建设且已预售的商业项目，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力，且充分尊重购房业主意愿和综合考虑房地产开发企业需要的前提下，经批准可按“商改住”进行规划修改。

加强去化库存（促销）平台建设。利用大数据技术打通供需两端，建立完善“政府房地产销售平台（怀化住建云平台）”，全面推进线上线下同步销售。

优化规划设计和竣工验收管理

文件提出，支持高品质住宅建设。

因城市景观风貌或开发品质要求需要封闭阳台的新建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积，进行商品房预售和不动产登记。居住建筑阳台等按水平投影面积的1/2计入建筑面积的部分，其水平投影面积之和按不超过套内建筑面积的20%控制。

为满足市民对居住品质日益提升的需求，完善出让地块周边配套设施，支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品。按照“绿色、耐久、配套、适龄、智能、人文”要求，推进土地出让“竞地价、竞品质”试点示范，在不低于基准地价70%的情况下，适当降低土地出让底价，重点在稀缺优质配套完善地块布局，引导房企建设一批高品质的改善性住房。在建的房地产住宅项目可以根据市场变化调整规划设计方案，第四代或类第四代建筑的绿化平台和露台，其水平投影面积不计入容积率和建筑面积，进行商品房预售和不动产登记。风雨连廊、架空层、首层共享门厅、配套公共服务设施、公共适老设施、公共充电设施不计容积率。

合理调整飘窗和设备平台管控要求，进一步提升住宅使用功能的完整性。飘（凸）窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米。中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。

适当放宽建筑密度、绿化率、建筑高度等经济技术指标限制要求，在满足国家相关规范要求的前提下，经规划批准，可在原指标5%幅度内调整。

同时，支持（住宅小区）优化小区配套服务。利用既有公共建筑改造为教育培训、酒店办公或养老、幼儿托管、社区食堂等配套功能用房的，在满足消防、用水、用电、排污、结构安全、不影响相邻利益关系和公示无异议的前提下，可无需办理建设工程规划方案变更手续，直接申请施工图变更进行建筑使用功能调整。新建住宅小区规划方案应配建幼儿园但尚未建设的，若周边已有幼儿园并满足幼儿就读需求，经论证，在符合《城市居住区规划设计标准》的前提下，征得相关利害关系人意见，可变更为社区食堂、休闲健身、养老设施、教育培训、社区医疗等公共服务设施。

优化项目手续办理。

全面提速保交房办证。城区保交房项目办理不动产权证均参照处遗项目政策办理。按照“证缴分离”的原则，实行“先证后税（费）、先证后诉、先证后责”。开发企业申请办理房地产首次登记的，无需提交税务结算证明。未办理工程规划核实和质检、消防线上验收的，由自然资源和规划部门出具规划认定意见，住建部门出具房屋质量鉴定备案情况函和消防评估合格证明，即可办理楼栋总证。开发企业暂时无法缴清销售环节税款的，可提前到税务部门申报。经税务部门核算出已销售拟办证商品房的税款金额后将相关信息推送至不动产登记中心，购房业主个人缴纳契税和维修基金后即可办理不动产分证。

容缺办理相关审批手续。房地产企业在签订土地出让合同并在缴纳不低于50%的土地出让价款后，各相关职能部门可依申请容缺办理建设用地规划许可证、规划设计方案审查、建设工程规划许可证、施工许可证等行政审批；在办理商品房预售许可证时须缴清土地出让价款和相关费用，补齐相关手续。

优化竣工验收备案手续。对于建设项目在面积、间距、退距、配套设施、停车位（库）等方面与规划审批存在的差距，在合理范围内的，据实办理核实核验手续。在验收阶段，建设单位已严格按照规划审批方案进行建设，因国家、省、市相关技术规范、规则发生变化，造成计容建筑面积、建筑面积超规划审批规模的，免于行政处罚。在达到安全使用前提且满足使用功能前提下，允许项目分期开发报建、分单位工程验收，消防、规划、人防应予以承诺制备案。

来源：澎湃新闻返回搜狐焦点首页，查看更多